양평동4가 275-9, 얼마에 거래됐나?
45억, 토지 평당 4,500만원에 거래됐습니다. 1983년 준공된 지하1층~지상4층 객실 24실 숙박시설로, 연면적 평단가는 약 2,034만원입니다. 사두기만 하는 땅이 아니라 매입 시점부터 현금이 도는 물건이었습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 더블 역세권 | 9호선 선유도역 도보 5분, 2·9호선 당산역 도보 7분(급행 정차) |
| 가시성 | 선유로 대로변에서 건물이 그대로 보이는 자리 |
| 개발호재 | 여의도 업무권 확장, 서울시 서남권 대개조와 한강벨트 재정비 |
수익과 개발, 왜 둘 다 됐나?
운영수익이 돌면서 용적률 여유가 남아 있었기 때문입니다. 객실 24개가 꾸준히 돌아가 연 5.33% 수준이 나왔고, 준공업지역이라 신축 시 용적률 400%까지 받을 수 있는데 당시는 172.3%였습니다. 당분간 숙박으로 운영하다 때가 되면 지식산업센터나 오피스로 올리는 그림도 가능했습니다.
매수 전 체크포인트
- 객실 가동률과 운영 비용 구조를 확인해 연 5.33%의 실제 수지를 검증
- 일부 무단증축 – 보유 중 정리할지 신축으로 해소할지 방향을 먼저 결정
- 준공업지역 400% 기준 신축 연면적을 산출해 운영 지속과 개발 중 비교
노빠꾸 한 줄 평 — 현금흐름이 받쳐 주는 개발용 부지는 시장에 흔치 않습니다. 운영수익으로 이자를 메우면서 개발 사이클을 기다릴 수 있다는 점이 이 물건의 핵심이었습니다.