신사동 532-11, 얼마에 거래됐나?
420억, 토지 평당 2억 2,507만원입니다. 매매가 420억 전부가 토지가액으로 잡혔고, 연면적 775.91평 기준으로는 평당 약 5,413만원입니다. 대지 186.61평에서 지하2~지상6층, 연면적 776평을 뽑아낸 대형 빌딩입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 3호선 압구정역 4번출구 636m, 도보 약 7분 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역, 10m 도로 접함 |
| 배후 | 압구정 현대아파트 재건축 추진 구역의 배후 상권 |
수익률 4.29%가 강남에서 왜 높은 편인가?
빈 층 없이 운영되고 있었기 때문입니다. 지하2층부터 지상6층까지 공유오피스와 라운지로 채워져 보증금 8억 7,000만원, 월 임대료 1억 4,710만원이 돌고 있었습니다. 매수 후 별도로 손댈 것 없이 그대로 수익을 받을 수 있는 구성이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 용적률 283.6%, 법정 200% 초과분 약 156.01평 → 신축 시 소멸하는 면적 확인
- 공유오피스 운영사의 계약 구조와 잔여 기간, 실질 공실률 점검
- 2012년 리모델링 이후 설비 노후도와 승강기 1대(8인승) 처리 용량 검토
노빠꾸 한 줄 평 — 법정 용적률을 넘겨 지어진 건물은 헐면 손해입니다. 이런 물건은 신축이 아니라 대수선으로 가치를 올리는 게 정석입니다.