신림동 삼면코너 상가, 얼마에 거래됐나?
69억, 토지 평당 8,536만원입니다. 1987년 준공된 지하1~지상3층 건물로, 건물가액이 0원으로 잡혀 69억 전액이 땅값인 거래였습니다. 연면적 185.05평 기준 평단가는 약 3,729만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 2호선·신림선 신림역 3번출구 170m, 도보 2분 |
| 삼면 코너 | 15m·6m·3m 도로가 세 면으로 접함 → 1층 진입 동선 복수 확보 |
| 상권 | 대학가와 주거지가 붙어 점심·퇴근길·심야까지 유동인구가 끊기지 않음 |
용적률 163%가 왜 이 거래의 핵심이었나?
일반상업지역인데 용적률이 **163.13%**에 그쳤습니다. 지을 수 있는 것보다 한참 덜 지어져 있다는 뜻이고, 지구단위계획구역 안이라 신축 시 뽑을 수 있는 면적 차이가 그대로 땅값에 반영됩니다. 현재 월세로 비싸다 싸다를 판단하면 계산이 맞지 않는 물건이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 지하 노래방·1층 주점·2·3층 카페까지 전층 임차 중 → 신축 전환 시 명도 일정부터 산정
- 주차 법정 0대·실제 0대, 승강기 없음 → 현 상태 임대 유지 시 한계 확인
- 1987년 준공 건물 → 보유 기간 중 수선비와 신축 시점을 함께 계산
노빠꾸 한 줄 평 — 상업지역에서 용적률이 남아 있는 코너 땅은 매물로 잘 나오지 않습니다. 지금 월세를 받을지 새로 올릴지는 순서의 문제일 뿐, 값은 이미 올릴 수 있는 면적으로 매겨져 있습니다.