성내동 448-26, 얼마에 거래됐나?
460억, 토지 평당 1억 603만원입니다. 1996년 준공된 지상 5층 건물로, 대지 433.82평에 연면적은 876.78평입니다. 바로 옆 448-11이 423평 땅에 2,981평인 것과 비교하면 땅은 더 넓은데 건물은 3분의 1도 되지 않습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 도로 | 강동대로 46m 대로변 직접 접함 |
| 배후 | 올림픽공원·주거단지, 중·고등학교 다수 → 학원 수요 안정 |
| 활용도 | 건폐율 29.26% / 용적률 140.97% → 신축 여력이 그대로 잔존 |
같은 용도지역에서 옆 건물은 10층, 이 건물은 5층
거래 시점 용도는 윗층 학원·1층 음식점·지하 사우나로, 90년대 근린생활시설의 전형적인 구성이었습니다. 제3종일반주거지역인데 **용적률 140.97%**에 머물러 있어, 30년 전 설계 판단이 그대로 남아 있는 상태였습니다.
매수 전 체크포인트
- 법정 한도 기준 신축 연면적 산출 → 현재 876.78평과의 차이가 곧 매입 실익
- 인접 448-11(용적률 402%)과 역할 분담 구조로 검토 → 한쪽 사용, 한쪽 신축
- 기존 임차 구성(학원·음식점·사우나) 명도 일정과 신축 착공 시점 연결 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 건폐율 29%, 용적률 140%는 단점이 아니라 남은 여지입니다. 땅은 쓰지 않은 만큼이 값입니다.