성내동 448-11, 얼마에 거래됐나?
500억, 토지 평당 1억 1,813만원입니다. 1996년 준공된 지하4지상10층 유리 외관 업무용 빌딩으로, 대지 423.26평에서 연면적 2,981.36평이 나옵니다. 연면적 평단가는 약 1,677만원입니다. 매수 법인이 **24층을 임차로 쓰던 건물을 통째로 매입**한 사례입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 도로 | 강동대로 65m 대로변 코너 → 어느 방향에서도 가시성 확보 |
| 배후 | 올림픽공원·한강, 강동구청·경찰서 인접 → 사옥 입지 설명이 쉬움 |
| 주차 | 지하 4층 구조, 법정 90대 / 실제 90대 |
용적률 402%, 이 숫자가 설명하는 것
제3종일반주거지역에서 402.09%는 쓸 수 있는 면적을 이미 다 쓴 상태입니다. 신축하면 연면적이 줄어들기 때문에 2,981평을 포기할 이유가 없습니다. 외관과 설비를 손보는 리모델링 쪽으로 갈 가능성이 높다고 봅니다.
매수 전 체크포인트
- 용적률 402.09% → 신축 가능성을 전제에서 제외하고 현재 면적·주차만 평가
- 1996년 준공 → 창호·기계설비 노후도와 리모델링 예상 공사비 산정
- 요즘 기준으로는 같은 연면적에서 주차 90대를 뽑기 어려움 → 기존 주차 대수 자체가 자산
노빠꾸 한 줄 평 — 용적률이 꽉 찬 사옥은 지금 가진 면적과 주차가 내 규모에 맞는지만 따지면 됩니다. 판단 기준이 훨씬 단순해집니다.