서교동 삼면코너 빌딩, 얼마에 거래됐나?
47억, 토지 평당 5,595만원입니다. 1967년 준공된 지상 3층 건물로, 건물가액이 0원으로 잡혀 47억 전액이 땅값이었습니다. 연면적 106.68평 기준 평단가는 약 4,406만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 2·6호선 합정역 2번출구 350m, 도보 4분 |
| 삼면 코너 | 10m·8m·4m 도로가 세 면으로 접함 → 신축 시 설계 자유도 확보 |
| 명도 | 전 층 명도 가능 조건 → 사옥 입주와 신축 모두 선택지로 열림 |
수익률 1.72%인데 왜 거래됐나?
전 층 명도가 되는 건물은 수익률로 따질 물건이 아니기 때문입니다. 용적률이 **131.69%**로 제2종일반주거지역 한도 200%에 못 미쳐, 같은 땅에서 지금보다 큰 건물을 올릴 여지가 남아 있었습니다. 주차도 법정 4대 대비 실제 8대가 가능했습니다.
매수 전 체크포인트
- 토지대장 84.00평과 건축물대장상 대지면적 80.99평에 차이 → 신축 설계 전 확정 필요
- 1967년 건물, 승강기 없음 → 현 상태 유지 시 사무실 임차 경쟁력 점검
- 전 층 명도 조건의 이행 시점 → 사옥 입주일과 착공일을 역산해 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 사옥을 찾을 때 수익률부터 보면 이런 건물은 전부 걸러집니다. 얼마냐보다 언제 비느냐가 먼저인 물건이었습니다.