사당동 142-45, 얼마에 거래됐나?
34.3억, 토지 평당 4,765만원입니다. 2002년 준공된 지하1~지상3층 붉은 벽돌 다가구주택으로, 대지 71.99평에 연면적 150.62평입니다. 연면적 평단가는 약 2,277만원이며, 건물이 아니라 72평 땅을 보고 들어간 거래였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 4·7호선 이수역 10번출구 도보 2분 (환승역) |
| 도로 | 4m 이면도로, 주변 저층 주택이 신축 오피스로 교체되는 구간 |
| 주차 | 법정 6대 / 실제 6대 → 72평 이면 필지 기준으로 넉넉 |
용적률 156%가 남긴 여력
제3종일반주거지역에서 **용적률 156.04%**는 아직 쓰지 못한 면적이 남아 있다는 뜻입니다. 다가구는 공용 계단·복도가 넓게 잡히는데, 신축 시 이 공용부를 줄인 만큼 임대 가능 면적이 늘어납니다.
매수 전 체크포인트
- 법정 한도 기준 신축 연면적·세대수 산출 → 목표 수익률 역산으로 토지가 검증
- 거래 시점 전 세대 공실, 수익률 0% → 임대료 기준 평가는 성립하지 않음
- 주차 6대 공간이 신축 시 그대로 활용 가능한지 → 세대수 결정 기준이 됨
노빠꾸 한 줄 평 — 역세권 다가구는 지금 받는 월세보다 신축 시 세대가 몇 개 나오는지를 먼저 계산하십시오. 거기서 값이 결정됩니다.