필운동 서촌 코너빌딩, 얼마에 거래됐나?
22.5억, 토지 평당 5,610만원입니다. 1998년 준공된 지상 4층 건물로, 건물가액이 0원으로 잡혀 매매가 전액이 땅값이었습니다. 연면적 71.72평 기준 평단가는 약 3,137만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 3호선 경복궁역 2번출구 400m, 도보 5분 |
| 코너 | 6m·4m 도로가 만나는 코너 → 40평 땅에서도 1층을 넓게 사용 |
| 상권 | 통인시장·대학가 보행 동선, 임차인 교체가 드문 서촌 상권 |
수익률 1.61%인데 왜 거래됐나?
받는 월세로 값을 매기는 물건이 아니었기 때문입니다. 용적률은 **194.39%**로 법정 한도에 거의 닿아 있어 새로 지어 키울 여지는 없었고, 대신 1층이 통유리로 열린 코너라 현 상태로 임대를 돌리는 데 무리가 없는 조건이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 용적률 194.39% → 신축으로 면적을 키우는 전략은 성립하지 않음
- 3·4층이 주택 용도 → 근생 전환 시 주차 재산정과 용도변경 가능 여부 확인
- 1998년 건물, 승강기 없음 → 옥상 방수·외벽 등 초기 수선 항목 점검
노빠꾸 한 줄 평 — 작은 건물일수록 1층에서 승부가 납니다. 서촌에서 20억대 코너가 나오는 일 자체가 드물었고, 수익률이 아니라 자리로 결정된 거래였습니다.