노량진동 310-99, 얼마에 거래됐나?
48.5억, 토지 평당 7,423만원입니다. 1981년 준공된 지하1~지상5층 벽돌 건물로, 대지 65.34평에서 연면적 224.84평을 뽑아낸 구조입니다. 연면적 평단가는 약 2,157만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 7호선 장승배기역 6번출구 64m, 도보 1분 |
| 도로 | 20m 대로변과 이면도로가 만나는 코너, 1층 노출면 확보 |
| 수요 | 맞은편 대단지 아파트, 동작도서관·구청 인접 → 학원·병의원 배후 |
용적률 250%를 이미 쓴 건물, 왜 샀나?
다시 지어도 면적이 늘지 않기 때문에 땅값 접근이 성립하지 않는 물건입니다. 대신 현관이 언덕 위 뒷길에 있어 들어서면 바로 3층이고, 1층과 2층을 공용부에 내주지 않고 통째로 임대에 쓸 수 있습니다.
매수 전 체크포인트
- 신축 가능 연면적을 먼저 산출 → 현재 224.84평과 비교해 신축 실익이 없음을 확인
- 거래 시점 수익률 2.32% → 상부층 공실 해소 시점과 예상 임대료를 별도 산정
- 주차 법정 3대 / 실제 5대 → 도면과 현장 대수가 다르므로 계약 전 실측 필요
노빠꾸 한 줄 평 — 용적률이 꽉 찬 건물은 신축 가능성을 지워놓고 보십시오. 판단 기준이 지금 건물을 얼마나 잘 돌리느냐 하나로 단순해집니다.