목동 408-174 메디컬빌딩, 얼마에 거래됐나?
147.5억, 토지 평당 11,287만원입니다. 대지 130.68평·연면적 530.67평의 지하1~지상7층 건물로, 연면적 평단가는 2,780만원입니다. 병의원과 교습 시설이 층마다 들어와 있었고, 매각 당시 수익률은 연 2.14%였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 대로변 코너 | 26m 대로와 6m 도로가 만나는 코너, 양방향 노출 |
| 배후 | 목동역 도보권, 메인 학원가 인접 → 학생·학부모 동선 |
| 재건축 | 목동 신시가지 6단지 시공사 선정, 12단지 조합설립인가 |
수익률이 낮은데 왜 거래됐나?
올릴 수 있는 숫자가 남아 있었기 때문입니다. 일부 층이 무상이나 낮은 조건으로 들어와 있어 임대료를 시세대로 맞추면 개선 여지가 컸습니다. 용적률도 338.58%까지 채운 상태라, 신축보다 대수선·리모델링으로 지금 면적을 지키며 가치를 올리는 쪽이 유리한 건물이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 무상·저가 임차 현황 → 시세 전환 시 실제 임대료 증가분을 층별로 산출
- 용적률 338.58% → 신축 대신 대수선·리모델링 비용과 효과 비교
- 병의원·학원 구성은 차량 동선 의존도가 높아 주차 운용 방식 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 지금 수익률이 아니라 만들 수 있는 수익률을 사는 건물입니다. 올릴 여지가 없다면 2%대는 그냥 2%대입니다.