중곡동 89-4, 얼마에 거래됐나?
75억, 토지 평당 3,847만원입니다. 1993년 준공된 지하1~지상6층 건물로, 대지 194.98평에 연면적 700.33평입니다. 연면적 평단가는 1,071만원으로, 서울에서 이 규모가 75억에 나오는 경우는 많지 않습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 도로 | 전면 15m 도로 접함 → 195평 필지와 묶여 재건축 부지로 적합 |
| 역세권 | 5호선 아차산역 720m, 도보 11분 |
| 규모 | 지하1~지상6층, 승강기 1대 → 현 상태 임대 운영 가능 |
용적률 279%, 지금은 못 짓는 면적
제2종일반주거지역 법정 상한은 200%인데 이 건물은 **279.39%**를 쓰고 있습니다. 차이가 79.39%, 평수로 환산하면 약 154.57평입니다. 신축하면 이 면적이 사라지므로, 기존 건물 활용과 재건축을 나란히 놓고 비교해야 하는 물건이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 주차 법정 19대 / 실제 0대 → 임차 구성·용도변경 시 최우선 확인 항목
- 용적률 279.39% → 신축 시 감소하는 면적(약 154평)을 사업성에 반영
- 거래 시점 보증금 5.8억 / 월 1,550만원, 만실 기준 연 2.69% → 수익형 기준으로는 낮음
노빠꾸 한 줄 평 — 이 건은 수익으로 사는 물건이 아니라 땅 195평을 평당 3,847만원에 가져오는 물건이었습니다. 수익률표보다 평당 땅값부터 비교하십시오.