자양동 수익형 빌딩, 얼마에 거래됐나?
63.5억, 토지 평당 5,317만원입니다. 1987년 준공 후 2023년 리모델링을 마친 지하1~지상5층 건물로, 토지가액 48억에 건물가액 15억이 각각 잡혔습니다. 연면적 평단가는 약 2,497만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 대로변 | 폭 20m 뚝섬로에 정면 접함, 층별 간판 노출 확보 |
| 학군 | 자양고·자양중·동자초·신양초가 둘러싼 학군 중심 |
| 배후 | 인근 대단지 약 3,000세대, 신속통합기획 정비사업 추진 |
감정가보다 낮은 가격에 거래된 이유는?
감정평가액이 68억 4,000만원에서 71.34억까지 나온 건물인데, 매매가는 63.5억이었습니다. 2023년 리모델링을 마쳐 내외관 손볼 곳이 거의 없고, 학원과 한의원, 식당, PT까지 전층이 만실입니다. 연 4.20%의 임대 흐름이 그대로 확인되는 상태에서 감정가 아래 가격이 매겨진 거래였습니다.
매수 전 체크포인트
- 임차 만기 분포 — 수익률 4.20%는 만실 기준이므로 계약 잔여 기간을 먼저 봐야 합니다
- 1987년 준공 / 2023년 리모델링 — 외관 외 설비 교체 이력을 함께 확인해야 합니다
- 주차 실제 6대 — 학원·병의원 임차 유지의 핵심 요소라 회전율 점검이 필요합니다
노빠꾸 한 줄 평 — 학원과 병의원은 한 번 자리 잡으면 오래 머뭅니다. 수익형에서 임차 업종은 수익률 숫자만큼이나 중요한 조건입니다.