홍제동 253-7, 얼마에 거래됐나?
처음 230억으로 나왔다가 조정을 거쳐 170억, 토지 평당 9,412만원에 정리됐습니다. 2013년 준공된 지하2~지상10층 건물로, 토지가액 151억·건물가액 19억으로 평가됐습니다. 연면적 평단가는 약 2,631만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 초역세권 | 3호선 홍제역 1·2번출구 70m, 도보 약 1분 |
| 양면도로 | 통일로 30m 대로변 + 4m 이면도로 → 진입 편리, 가시성 우수 |
| 임차 | 내과·피부과·이비인후과·심리상담센터 등 메디컬 중심 구성 |
서울에서 연 5.37%가 왜 나왔나?
메디컬 테넌트로 전층이 채워져 있었기 때문입니다. 보증금 14.7억에 월 임대료 6,225만원. 용적률 456.37%까지 올려 지은 2013년 건물에 승강기까지 갖춰, 저층부터 고층까지 임차 운영에 무리가 없는 구조였습니다.
매수 전 체크포인트
- 메디컬 임차 의존도 → 주요 과목 재계약 시점과 잔여 계약기간부터 확인
- 자주식 2대 주차 → 병의원 방문객 주차 대응 방안 필요
- 용적률 456.37%로 이미 소진 → 밸류업은 신축이 아닌 임대료 조정으로만 가능
노빠꾸 한 줄 평 — 230억이 170억이 된 건 건물이 나빠서가 아니라 매도인 사정이 급해서였습니다. 수익형은 가격보다 타이밍이 수익률을 만듭니다.