관철동 18-6, 얼마에 거래됐나?
37.8억, 토지 평당 1억 5,054만원입니다. 1983년 준공된 지하1~지상5층 철골조·철근콘크리트조 숙박시설로, 건물가액이 잡히지 않아 38억이 통째로 땅값인 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 4,050만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 트리플역세권 | 종각역 134m(2분)·을지로입구역 538m(6분)·종로3가역 621m(7분) |
| 상권 | 종로 먹자골목·탑골공원, 인사동·명동까지 도보 연결 |
| 수요 | 관광객과 직장인 수요를 함께 받는 종로 중심가 숙박 입지 |
신축보다 대수선이 유리했던 이유는?
이미 지어 놓은 면적이 더 많기 때문입니다. 현재 건폐율은 85.95%, 법정 60%보다 **25.95%p(약 6.51평)**를 더 확보한 상태입니다. 신축하면 이 초과분을 그대로 잃습니다. 용적률도 356.24%까지 올라가 있어, 골조를 살린 대수선·객실 리모델링 쪽이 셈이 맞는 물건이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 객실 14개 월매출 약 1,200만원 → 인건비 포함 실제 영업이익으로 재검증
- 월 관리비용 약 138.7만원(전기·수도·케이블) → 리모델링 후 변동분 반영
- 승강기 없는 1983년 건물, 4m 도로 → 저층 위주 객실 구성 유지 여부 판단
노빠꾸 한 줄 평 — 종로 한복판에서 세 개 역을 동시에 걸치는 숙박시설은 드뭅니다. 다만 이 건물은 새로 짓는 순간 손해라, 고쳐 쓰는 전제로만 값이 맞는 자리였습니다.