구로동 상업지역 사업부지, 얼마에 거래됐나?
162억, 토지 평당 7,070만원입니다. 2006년 준공된 지상 2층 철골조 건물이 서 있었지만 건물가액이 0원으로 잡혀, 162억 전액이 땅값인 거래였습니다. 연면적 141.25평 기준 평단가는 약 1억 1,469만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 대로변 | 가마산로 30m 대로에 직접 접함 → 높이·일조 제한에서 여유 확보 |
| 저활용 | 일반상업지역 229.13평에 용적률 61.64%, 지상 2층만 사용 |
| 높이 | 간선도로변 가로구역 최고높이 60m, 인센티브 적용 시 85m 검토 |
상업지역 229평이 왜 주택 사업부지로 검토됐나?
구로구청과 구로역 사이 생활권이라 원룸·오피스텔 수요가 꾸준한 자리입니다. 근생을 크게 올리면 저층은 몰라도 상층부는 공실을 걱정해야 하는 동네여서, 오피스텔·도시형생활주택이나 LH·SH 매입약정 쪽 문의가 몰린 물건이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 용적률 61.64% → 신축 연면적과 세대수를 먼저 산출해 토지가를 역산 검증
- 가로구역 최고높이 60m·인센티브 85m는 구청 확인 기준 → 설계 전 재확인 필요
- 보증금 2억·월 임대료 1,300만원, 연 0.97% → 현 임대로는 보유비용을 감당하기 어려운 구조
노빠꾸 한 줄 평 — 상업지역 땅값은 지금 나오는 월세가 아니라 앞으로 지을 수 있는 면적으로 매겨집니다. 사업부지는 땅값보다 세대수를 먼저 계산해야 답이 나옵니다.