공릉동 351-13, 얼마에 거래됐나?
13억, 토지 평당 2,589만원입니다. 2004년 준공된 지상 4층 철근콘크리트조 건물로, 건물가액이 잡히지 않아 13억이 통째로 땅값인 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 1,341만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 더블역세권 | 7호선 공릉역 777m·6·7호선 태릉입구역 736m, 모두 도보 약 8분 |
| 도로·주차 | 6m 도로 접함, 자주식 5대 주차 확보 |
| 상권 | 경춘선 공리단길, 노원구 상권 육성 프로젝트 진행 구간 |
수익률 3.77%가 왜 기회였나?
채울 층이 남아 있었기 때문입니다. 당시 임차는 1층 근생 한 곳(보증금 3,600만원·월 295만원)뿐이었고 2~4층은 전부 공실이었습니다. 바꿔 말하면 상부층을 시세대로 채우는 것만으로 수익률을 단계적으로 끌어올릴 수 있는 구조였습니다.
매수 전 체크포인트
- 2~4층 공실 → 근생으로 채울지 원룸형 주거로 채울지 용도 구성부터 확정
- 용적률 194.79%로 이미 대부분 소진 → 신축이 아닌 임대 정상화가 밸류업 축
- 준공 22년차, 승강기 없음 → 상층부 임차 유치 시 접근성 불리함 반영
노빠꾸 한 줄 평 — 13억짜리 건물의 수익률 3.77%는 결과가 아니라 출발점입니다. 공실 세 개 층을 누가 먼저 채우느냐가 이 건물의 값을 정합니다.