대현동 136-10, 얼마에 거래됐나?
25억, 토지 평당 7,583만원입니다. 1995년 준공된 지하1~지상4층 건물로, 대지 32.97평에 연면적 88.27평입니다. 층마다 17평 안팎인 소형 건물이지만 거래 시점 공실이 거의 없었고, 만실 기준 수익률은 **연 4.42%**였습니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 경의중앙선 신촌역 1번출구 114m, 도보 2분 |
| 코너 | 12m 도로 + 2m 이면 접함 → 노출면 3방향 |
| 수요 | 대학가 상권, 층별 업종 분산(커피·환전·미용·카페)으로 공실 위험 분산 |
33평 필지에서 1층을 두 칸 뽑는다는 것
이 건물은 1층을 둘로 나눠 큰길과 골목에 각각 출입구를 열었습니다. 계단실도 안쪽이 아니라 건물 옆면 유리 구조로 빼내 각 층 임대 면적을 살렸습니다. 17평짜리 층에서 두세 평 차이는 그대로 임대료로 돌아옵니다.
매수 전 체크포인트
- 토지대장 109㎡ vs 건축물대장 94.34㎡ → 약 4.4평 차이, 대출·세금 기준 사전 확인
- 준주거지역 용적률 239.6% → 신축 시 확보 가능한 면적을 가설계로 재산정
- 평당가 비교보다 1층 분할 가능 칸수·노출면 방향을 먼저 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 작은 건물은 평당가로 비교하면 판단이 어긋납니다. 1층을 몇 칸 뽑을 수 있는지부터 세어보십시오.