청담동 20-30, 얼마에 거래됐나?
97억, 토지 평당 1억 3,655만원입니다. 2018년 준공된 지하1~지상5층 철근콘크리트조 근생빌딩으로, 토지가액 87억·건물가액 10억으로 평가된 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 5,703만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 7호선 강남구청역 4번출구 727m, 도보 약 10분 |
| 대로변 접근성 | 도산대로에서 210m, 6m 도로 전면 |
| 상권 | 청담 웨딩거리 고급 MD, 지하 8만·1층 17만·2층 이상 10만원대 평당 임대료 |
왜 빨리 소진된 물건이었나?
청담동에서 100억 이하 신축급 근생건물 자체가 귀하기 때문입니다. 2018년 준공이라 별도 리모델링 없이 바로 임차를 채울 수 있었고, 용적률 189.29%로 법정 상한을 알차게 채워 지어진 건물이었습니다. 입지·상권·연식 세 가지가 모두 맞물린 사례였습니다.
매수 전 체크포인트
- 현재 연 2.59% 수익률 → 공실 층을 채웠을 때의 만실 기준 수치로 재검증
- 용적률 189.29%로 이미 소진 → 밸류업은 신축이 아닌 임차 재구성으로 접근
- 자주식 5대 주차, 승강기 1대 → 고급 MD 유지에 필요한 운영 조건 확인
노빠꾸 한 줄 평 — 청담에서 이 조건의 근생빌딩은 가격을 깎는 싸움이 아니라 먼저 잡는 싸움입니다. 밸류업 여지보다 들어와 있는 MD의 질을 먼저 보셔야 합니다.