창성동 135, 얼마에 거래됐나?
38.5억, 토지 평당 1억 8,160만원입니다. 1947년 지어진 지상 1층 목구조라 건물값은 사실상 잡히지 않았고, 땅의 힘으로만 평가된 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 3억 2,083만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 3호선 경복궁역 3번출구 388m, 도보 6분 |
| 대로변 코너 | 자하문로 25m·12m 양면 접함 → 신호 대기 차량·횡단보도 노출 |
| 상권 | 통인시장과 경복궁을 잇는 관광 동선, 서촌 리테일 수요 |
단층 건물이 왜 38.5억이었나?
개발 여력 때문입니다. 이 일대는 경복궁서측 지구단위계획구역으로 건폐율 60%, 기준용적률 200%, 최고 4층까지 계획이 가능합니다. 현재 용적률은 56%대. 새로 지을 땅 자체가 귀한 동네에서 대로변 코너의 나대지급 자리가 나온 것 자체가 드문 일이었습니다.
매수 전 체크포인트
- 지구단위계획 최대개발규모 400㎡ 조건 → 대지 70.10㎡ 기준 신축 연면적 먼저 확정
- 한옥보전지구와 연접 시 3층 이하·건축한계선 3m 적용 여부 확인
- 법정·실제 주차 0대, 목구조 1947년 건물 → 신축 전제로 사업비 산정
노빠꾸 한 줄 평 — 서촌에서 대로변 코너 나대지급 자리는 매물로 나오는 일 자체가 드뭅니다. 월세가 아니라 올릴 수 있는 면적으로 값을 매겨야 했던 땅입니다.