반포동 711-17, 얼마에 거래됐나?
38억, 토지 평당 7,856만원입니다. 1989년 준공된 지하1~지상2층 연와조 단독주택으로, 건물가액이 잡히지 않아 38억이 통째로 땅값인 거래였습니다. 연면적 평단가는 약 5,178만원입니다.
입지 핵심 3가지
| 포인트 | 내용 |
|---|---|
| 역세권 | 신분당선 논현역 4번출구 386m, 도보 약 5분 |
| 골목 | 4m 도로지만 양옆 건물이 한 채씩이라 막힌 느낌 없는 개방감 |
| 배후 | 인근 학교·어린이집, 서초구 학군과 생활 인프라가 안정적인 주거지 |
수익률 0.64%인데 왜 거래됐나?
남아 있는 용적률 때문입니다. 현재 용적률은 97.93%, 법정 상한을 절반도 못 채운 저밀 건물입니다. 보증금 2,500만원·월세 202만원은 지금 상태로 임대를 유지할 때의 숫자일 뿐이고, 신축·대수선으로 접근하면 그림이 완전히 달라지는 자리였습니다.
매수 전 체크포인트
- 용적률 97.93% 기준 신축 가능 연면적부터 산출 → 38억 토지가 검증
- 법정·실제 주차 0대, 4m 도로 → 신축 시 주차·도로 조건 재확인
- 연와조 1989년 건물 → 리모델링으로 쓸지, 철거할지 먼저 확정
노빠꾸 한 줄 평 — 서초구 역세권에서 38억대 재건축부지는 흔치 않습니다. 작아서 싼 게 아니라, 아직 안 쓴 용적률이 절반 남아 있어서 값이 되는 땅입니다.